З початку широкомасштабного військового вторгнення багато українців переїхали до своїх дачних будинків або старих родинних осель, що значною мірою збільшило попит на приватне житло в передмісті великих міст. Унаслідок цього в країні активно зростає кількість новозбудованих приватних будинків, а ставлення до такого типу житла поступово змінюється. Якщо раніше проживання в приватному будинку вважалося менш престижним і здебільшого було притаманне сільській місцевості чи дачним селищам, то зараз приватні домоволодіння дедалі більше приваблюють мешканців великих міст як альтернативу квартирі в багатоквартирному будинку. Особливо ці тенденції посилилися наприкінці 2022 року – на початку 2023-го, коли будинки з автономними системами живлення ставали рішенням проблем із відсутністю електроенергії, тепла, води і навіть інтернету під час блекаутів.
### Переваги приватних будинків
– Приватні будинки не потребують ліфтового обладнання для підйому на поверхи, що спрощує інженерні рішення.
– Легше організувати автономне енергопостачання за допомогою сонячних панелей або теплових насосів.
– Здебільшого в приватних будинках встановлено автономне опалення на основі газових котлів, що відрізняється від багатоквартирних багатоповерхівок.
– Після початку війни в Україні не розпочиналося будівництво нових багатоквартирних житлових комплексів, окрім західних регіонів, тоді як котеджні містечка активно зростали.
Таким чином, приватне житло отримало нове значення, забезпечуючи більший рівень безпеки та комфорту у складних обставинах. Внаслідок цього кількість приватних будинків збільшується щороку, і у 2024 році обсяги їхнього зведення зросли на 20,5% порівняно з довоєнним 2021 роком.
Зазвичай забудовники пропонують кілька типових варіантів будинків для збереження цілісного архітектурного образу котеджного містечка, а внутрішнє оформлення виконується під замовлення клієнта. Такий підхід, який є звичним у країнах Європи, Америки та світу, дає змогу індивідуалізувати житло.
В Україні найбільш популярними є одно-, півтора- та двоповерхові приватні будинки площею 100–150 м² на земельних ділянках 2–5 соток. Під «півтора поверхи» мають на увазі двосхилий дах із мансардним поверхом, площа якого становить близько 50% площі першого поверху. Орієнтовна вартість таких будинків становить від 100 до 150 тисяч доларів і залежить від розташування, категорії котеджного селища та наявності додаткових послуг і зручностей.
Важливо, щоб житло знаходилося в охайному котеджному комплексі з добре облаштованими вулицями, прикрашеними квітами та зеленими газонами, з розвиненою інфраструктурою, такою як водопостачання і каналізація, а також з іншими соціальними благами: школами, дитячими садками, супермаркетами і навіть салонами краси. Не менш важливим є зручний під’їзд і охорона, що гарантує комфорт і безпеку мешканців.
Проживання в подібних містечках майже не відрізняється від міського, і зазвичай такі будинки купують люди, що працюють дистанційно — наприклад, ІТ-фахівці, маркетологи. Деякі котеджні селища обладнані спортивними майданчиками, басейнами та іншими зонами відпочинку.
### Офісна функція
Використання приватних житлових будинків як офісних приміщень — не новинка для України, а досить поширене явище у світі. Чимало приватних будинків оснащені автономним інтернетом, наприклад, через супутниковий зв’язок «Старлінк». Це сприяє тому, що ціни на такі будинки помітно зросли. Якщо до війни середня вартість становила близько 470 дол./м², то 2024 року ціни зрівнялися за рівнем із квартирами:
– Київ — 1370 дол./м²;
– Одеса — 1870 дол./м²;
– Дніпро — 870 дол./м²;
– Харків — 1200 дол./м².
Такі ціни характерні для котеджних містечок із вигідним розташуванням поблизу великих міст, розвиненою інфраструктурою та іншими перевагами. В Україні для таких комплексів використовують термін «котеджне містечко», у західних країнах аналогом є поняття «громада за парканом».
Старі дачні чи сільські будинки часто купують за ціною, близькою до вартості земельної ділянки, і при цьому їх залишають на ділянці як допоміжні приміщення чи гостьові будинки. Поряд з ними зводять новий, сучасний будинок з усіма зручностями. Іноді старе житло використовується для поселення будівельників під час зведення нового будинку, а згодом — як приміщення для помічників по саду та дому. Тому його не варто поспішати зносити.
У США, де поширені одноповерхові будинки, приватні житлові будинки часто перебудовують під офісні або змішані призначення через відсутність сенсу окремих комерційних споруд у деяких районах. Це може означати, що одна частина будинку використовується під бізнес, а інша — як житло. Наприклад, фасадна сторона може бути магазином або бутіком, а двір — житловою зоною для власників.
Орендна плата за такі будинки у Києві та інших великих містах значно зросла і може сягати від двох до трьох тисяч доларів на місяць, що стимулює подальше будівництво приватних об’єктів із можливістю використання комерційних функцій.
### Земельні ділянки
Ціни на земельні ділянки під забудову приватних будинків останнім часом зросли через збільшення попиту на таке житло. Навколо великих міст-мільйонників вартість землі в середньому становить від 2 до 5 тисяч доларів за сотку. Вартість земельних наділів у Києві є значно вищою і може досягати астрономічних сум, оскільки власникам чи забудовникам невигідно продавати землю під приватне житло.
Приклад розрахунку вартості: за 40 тисяч доларів можна придбати 4 сотки по 10 тисяч доларів за сотку. Будівництво 100 м² сучасного будинку при ціні 600 дол./м² обійдеться приблизно у 60 тисяч доларів. Загальна сума — близько 100 тисяч доларів — дозволить отримати якісне житло з невеликою земельною ділянкою для відпочинку. Це може бути вигіднішою альтернативою квартирі площиною 50 м² в місті за аналогічну вартість.
Водночас слід враховувати юридичні аспекти цільового призначення земельних ділянок. Зокрема, земельні угіддя, що мають статус сільськогосподарських, наприклад, приватизовані городи, не можуть офіційно використовуватися під житлове будівництво без зміни цільового призначення. У разі зведення житлового будинку на такій ділянці реєстрація житлової нерухомості буде утруднена, що тягне за собою ряд обмежень.
Хоча процедура зміни призначення землі на сьогодні спрощена, юридична обережність і ретельна перевірка документів усе ще залишаються обов’язковими під час оформлення прав власності на землю та будинок.
—
В Україні налічується близько п’яти мільйонів внутрішньо переміщених осіб, які потребують нового житла. Більшість з них звикли до проживання в приватних будинках і прагнуть отримати подібне житло. Проте складність полягає у забезпеченні достатньої кількості таких будинків на ринку. Це питання спрямоване, передусім, до урядових структур України та багато в чому залежить від завершення воєнних дій.
