У розрахунках допущено дві суттєві помилки. По-перше, оцінку вартості нерухомості здійснюють на нинішньому етапі, коли ринок перебуває на дні. Вихід на нижні межі зазвичай веде до збитків. По-друге, не враховується дохід від оренди. Наприклад, квартира площею 66 квадратних метрів у Києві за 8 років могла б принести близько 50 тисяч доларів. Таким чином, показники не є надто поганими, особливо враховуючи, що це практично найскладніший період для нерухомості, спричинений пандемією COVID-19 і війною, яка триває.
У зв’язку з цим виникає питання: чи впевнені ви, що ринок нерухомості перебуває саме на дні цін?
Якщо проаналізувати динаміку цін за останні роки, то найнижчий рівень був у 2022 році, і то приблизно до осені–зими 2022-го. На сьогоднішній день середня вартість приблизно дорівнює довоєнному рівню з урахуванням курсу іноземної валюти. Деякі сегменти подорожчали, інші ж здешевели.
Щодо вартості одного квадратного метра в Києві на рівні 2000 доларів, то варто уточнити, про який саме район йдеться. Для прикладу, купівля індексу S&P 500 у доларах 25 років тому була б однією з найкращих інвестицій. Якщо брати до уваги дані лише з 2017 року, це ще не повна картина, оскільки варто дивитися на графік за 25 років.
Однак ці цифри, швидше за все, взяті з оголошень ріелторів і стосуються вторинного ринку нерухомості з ремонтом. Тому і такі позначені тарифи. На нових житлових комплексах із ремонтом ціна за квадратний метр навіть дорожча за 2000 доларів.
Разом із тим нові житлові комплекси без ремонту, наприклад ЖК «Манхеттен» у центрі Києва, оцінюються близько 1500 доларів за квадратний метр. У віддалених районах можна знайти нерухомість і дешевше. Вторинний ринок із поганим ремонтом пропонує варіанти приблизно від 1000 доларів за квадратний метр. Середня ціна у 1500 доларів цілком реальна, тоді як 2000 доларів – це значення, яке не є типовим.
Нині слід порівнювати українські ціни з вартістю нерухомості в європейських країнах і враховувати всі ризики, пов’язані з проживанням поблизу Росії.
Якщо говорити про довгострокові інвестиції, а не спекулятивні операції, оптимально розглядати період з 2000 по 2025 роки. Оренда, безумовно, є додатковим прибутком, але необхідно враховувати й витрати на ремонти. Водночас основним недоліком нерухомості є низька ліквідність та витрати посередникам – ріелторам. Для порівняння, інвестиції у фондовий індекс S&P 500 чи американські облігації вважаються стабільними, «залізобетонними» фінансовими інструментами, які приносять відсотки без необхідності перейматися питаннями проживання орендарів.
Щоб уникнути проблем з орендарями і складнощів з управлінням, варто розглянути інвестиції в REIT-и (Real Estate Investment Trusts). Це дозволяє регулярно отримувати прибуток не тільки від зростання вартості активів, але й від орендних платежів. У Києві, зокрема, спостерігається стрімке зростання вартості оренди житла. При цьому існує прив’язка до курсу долара, що знижує ризики, пов’язані з коливаннями гривні.
Переваги інвестицій у REIT-и також полягають у тому, що через 3–5 років квартиру вигідніше продавати: податкове навантаження зменшується, а об’єкт залишається достатньо свіжим із сучасним дизайнерським оздобленням. Щодо REIT-ів, фонд можна або ліквідувати, або продати власну частку з виходом із інвестиції. Вкладення в нерухомість напряму часто пов’язане із більшою морокою та складністю управління.
